С 1 января 2013 года должен начать работу Государственный земельный
кадастр, что значительно упростит и ускорит процесс смены собственника
земельных участков, считает президент ассоциации "Земельный союз
Украины" Андрей Кошиль.
Сейчас основная проблема оборота земельных участков – в высоких
транзакционных издержках, отмечает эксперт. Подготовить участок к
продаже и оформить право собственности настолько сложно и дорого, что
зачастую стороны просто не берутся за это. Можно два-три месяца ходить
собирать справки, необходимые для заключения договора о продаже, а потом
еще полгода «жить» в органах земельных ресурсов, регистрируя право
собственности покупателя.
Со вступлением в силу нового закона вся
транзакция будет сводиться к тому, что собственник земельного участка и
покупатель придут к нотариусу, на месте получат необходимые данные и
справки из кадастра и проведут сделку «день в день», без «неофициальных»
платежей. По крайней мере, так оно задумано.
Но это все верно, только если ваш участок нашелся в базе кадастра. А таких – две трети.
В
Украине земельные участки начали формироваться в 1991 г., еще при
старом Земельном кодексе. Где-то в 2004 г. на этих участках начали
появляться кадастровые номера, и они стали заноситься в базу – в Реестр
земельных участков. Более-менее нормально на сегодня в единую базу
внесено около 17 млн участков из 25 млн сформированных в Украине.
Документы на остальные сейчас сканируют территориальные органы земельных
ресурсов и вносятся в базу.
Госорганам, вовлеченным в эту работу,
можно только посочувствовать. Представьте себе документацию образца
1992-1997 гг., когда не было даже простейших GPS-приборов. Некоторые
участки вообще «состоят» из одного бланка, и вписать их в базу очень
тяжело. Отсюда и проблемы.
В октябре-2012 кадастр появился в
тестовом доступе. О нем знали немногие, но те, кто имел доступ и
попытался найти свой участок, были слегка шокированы. В некоторых
случаях участки находились на территории Российской Федерации, иногда
накладывались друг на друга, иногда попросту отсутствовали в системе.И
это не ошибка нынешних чиновников, это тот груз проблем, которые
накопила Украина и с которыми надо наконец разобраться.
Так что на
первом этапе после запуска кадастра органы земресурсов совместно с
органами юстиции будут формировать нормальную базу, доводить до ума
данные и разбираться, где чей участок. Это огромная проблема, и во время
ее решения эксперт предвидит большое количество конфликтов между
собственниками, которые накопились за десятилетия.
Особенность
украинского рынка в том, что большинство землевладельцев – это люди,
которым земля не нужна. Они могли ее получить, написали заявление и
получили. Большая часть земли раздавалась гражданам бесплатно.
Украинское законодательство очень либерально – мало где в мире
государство официально раздает такое количество земли бесплатно. Здесь и
2 га под ведение личного крестьянского хозяйства, и 25 соток для
строительства дома, и т.д. Себестоимость этой земли равна нулю, максимум
– затраты на оформление. И вот теперь у человека в селе есть участок и
зарастает травой. Человек и рад бы его продать, но до сих пор в Украине
это сделать было очень сложно.
Неофициальные платежи за оформление
необходимых справок и документов достигали нескольких тысяч долларов.
Такое теневое «налогообложение». Плюс – временные и чисто трудовые
затраты на оформление сделки. Все это тормозило оборот.
В Украине
ежегодно заключается 120-130 тыс. договоров купли-продажи земельных
участков. То есть оборот составляет около 0,5% от существующего числа
участков. В странах с развитым рынком земли этот показатель достигает
5%. Так что в Украине потенциал роста количества сделок очень высок – в
десять раз. На первом этапе в оборот может быть вовлечено 1-1,5 млн га
земли.
Конечно, не будет такого – пришло 1 января, и все ринулись
продавать-покупать землю, отмечает эксперт. Но количество сделок будет
неизбежно увеличиваться.
Сперва, конечно, будет очень тяжело.
Минимум полгода, за которые нотариусы разберутся, как пользоваться
предоставленными им правами, и наладят сотрудничество с органами
Госземресурсов. Но потом ликвидность земли начнет повышаться. Правда,
нужно учитывать, что покупатели с мешками денег за землевладельцами не
бегают, как это было до кризиса 2008 г. Общий тренд – удешевление
земельных участков, прогнозирует эксперт.